買英國樓收租要看長線| 830 同學會

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#830簡訊 #[email protected]股神畢業生

首先,筆者看好英國脱歐後的長遠發展,但在短線仍存有機會,以硬脱歐方案的斷裂關係,讓實質經濟受到影響。這也可能是大家常說的別人恐慌我貪婪的機會—投資英國房地產。

在2016年宣布英國將會脱歐的時候,英鎊同時下挫。以前的GBP1兑HKD12跌到去GBP1兑HKD10,變相以港元買英國資產打8折!

那為什麼放眼在買樓收租呢?因為在樓市資產升幅,雖要看國家的經濟增長,但美國和中國長遠來說獨大,不斷競爭第一及第二位。而歐洲很多國家都是沒有大增長,能領先的只有英國和德國。增值方面當然選擇能持續高增長的城市。而適合在英國收租的原因是樓宇制度。

相比於中國及美國,英國的房地產制度清晰。前者的房地產通常需要整筆支付,而英國只需75%。英國很多樓宇都是6-8% gross yield。筆者之前說過收租應該看,租金淨值與首期比(ROI),配合75%按揭,ROI可高達15%。

另外,在英國買樓不會影響於香港樓宇的按揭壓力測試。現時香港有兩項制度妨礙再次置業,分別是雙倍印花稅和壓力測試。即使你資產雄厚不介意多給印花稅(隨時過百萬),但要是已有一層樓做按揭,理論上收入要高於10萬,才可買入兩層600萬香港樓。另一方面,英國的税制和供款按揭比率相對地微不足道,因為英國在曼徹斯特伯明翰,樓價大約在一百萬港元,稅項只是數萬和月入20000港元已足夠上會。

要注意的是,英國的增值稅較重,買賣樓宇賺來的增值需要支付25%。因此,若看好英國脫鈎後長期增長,不妨考慮英國樓宇收租,長線英鎊匯價返回相對高位便能夠消除增值稅的負擔。

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