共享經濟系列:共享辦公室的戰國時代(下) | 830同學會

共享經濟系列:共享辦公室的戰國時代(下) | 830同學會

#830簡訊 #南十字星@股神畢業生

上期分享在這幾年間模範較大的共享辦公室紛紛在不同國家的一、二甚至三線城市成立據點,目的是要擴展其市場佔有率,同時希望增加其公司估值以準備上市。如大家有留意,其中一間內地共享辦公室「氪空間」去年中向華懋承租了於今年落成的One Hennessy,總樓面面積約8.3萬方呎。可惜於交樓時期卻沒有如期接收,並通知華懋放棄租用。全球經濟在中美貿易戰的陰霾下,無論投資氣氛、經濟活動也瀰漫着負面情緒,相信類似事件,有機會陸續有來,在這行業中我們又可得到甚麼啓示?

其實早於2000年於英國倫敦上市的IWG(前稱Regus)已經營當時還稱為虛擬辦公室的業務,其業務且有不錯的表現。至於近幾年在亞洲市場上,幾間較有規模的共享辦公室,有來自美國的WeWork、國內的優客工場UCommune。此外SOHO中國亦開創了SOHO 3Q這品牌去營運共享辦公室,或稱為靈活辦公室,無論名字如何,其經營的模式也很類似,上期亦提及,由於共享辦公室的經營模式很容易被複製,要怎樣在眾多對手中脫穎而出就需要花很多心思。

WeWork成立於2010年,現時在12個國家多達117個城市提供辦公室服務,經過多輪資金籌集,估值已達470億美元,遠超過IWG的市值,其經營模式是透過租用辦公空間經過包裝再出租給各類型的企業,可惜公司仍未錄得盈利,單是去年的虧損已達19億美元。

於2015年成立的優客工場UCommune,主要市場集中在中國一二線城市,亦有辦公室設於香港、星加坡及美國,亦是首間國內共享辨公室的獨角獸,暫時估值約30億美元,其模式除了租用辦公空間,亦會以加盟店方式增加其營運點。除此以外,UCommune亦積極尋找合適對象進行收購,例如於2018年收購裸心社,此外會以找合作伙伴共同經營去加快擴展版圖的步伐。

至於地地產商SOHO中國於2015將共享辦公室概念注入成為SOHO 3Q,暫時只注專於國內一線城市例如北京、上海、深圳等提供辦公點。

綜觀這幾間各有定位的共享辦公室,其實各有優勢,WeWork確定可以貫徹其形象及服務的水平,唯需要在大城市的甲級寫字樓地段租用辦公空間,但因其承諾給予租用者的彈性,也成為最大的隱憂。如何保持租用者穩定性以達至收入穩定是關鍵。至於UCommune雖然可於短時間擴展版圖,但與合作伙伴和加盟商如何磨合以維持其服務質素是一挑戰。至於本身有作為地產開發商作後盾的SOHO 3Q,這確實比共他共享辦公室有優勢,並且營商風險也較容易控制。

因爲共享辦公室的興起,以往以初創、自由工作者、中小企業為主要客戶的趨勢亦起了變化,愈來愈多大企業,如福布斯世界500強中的企業,也願意租用這種靈活租用的辦公空間,對他們來說可減省其硬件投資,更可專注其本身業務。在香港要在共享辦公室租用一個最基本的辦公桌月租介乎港幣$4000-9000不等,在國內城市則需人民幣2000左右,共享辦公室亦會提供不同組合甚至度身訂造去符合客戶的需要。而客戶的租用期達一年以上的比例亦有可觀的增長。唯對於共享辦公室營辦商本身,要使其成為持續穩定有盈利的業務,確實是一項艱鉅的任務,因為開辦此類辦公室租約期一般較長,隨時長達10年,但面對未來經濟面對下行的風險,市場競爭對手眾多,市場需求是否可以吸納共享辦公室的供應?投資者應該要小心考慮。
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