隔山買牛,澳洲樓買得過嗎?| 830同學會

隔山買牛,澳洲樓買得過嗎?| 830同學會

#830同學會 #[email protected]股神畢業生

筆者潛藏好一陣子,現已身在南半球的澳洲展開另一種生活。相信港人除了喜愛到澳洲旅遊外,近數年亦有不少港人熱衷投資澳洲房地產。投資澳洲房地產不外乎幾個原因:移民、子女赴澳留學、為資金尋求更好回報。如有留意,近兩三年確實有不少澳洲樓盤在香港銷售,筆者也參加過幾次,每次也人山人海,當中除了港人,也有不少國內人士。出席這些展銷會,現場的氣氛確實會令有意於海外置業的人士即時下訂金,因恐怕遲買就蝕底了。

作為過來人,筆者想分享一些購買澳洲房地產物業的經驗,希望為有意於澳洲置業人士提供一些參考。眾所週知,澳洲大部分人口增長是透過移民,澳洲政府亦積極吸引外來資金和人才,故申請移民簽證類別可謂五花八門,概括來說主要透過投資、商業投資和技術移民落戶澳洲。過往幾年澳洲樓價的飆升原因正正是外來資金和移民人口帶動。唯經過過去幾年的急速增長,澳洲政府意識到過往寬鬆的移民政策雖然帶來資金和帶動樓市上升,但人口過度集中於兩大城市悉尼和墨爾本,令本地居民卻面對高昂的樓價而負擔不起。自兩年前,澳洲政府已逐步調整移民政策之餘,亦對海外買家購買澳洲房地產加入不少「辣招」,例如銀行已不接受以海外收入作入息證明去申請按揭;而海外人士只可買入一手樓。另一邊廂,則為符合資格的永久居民提供置業優惠,例如首置物業住滿若干時間可獲洲政府資助,以及首置物業可寬減印花稅等,藉此保障及鼓勵本地居民置業。這些政策加上去年環球經濟的動盪,確實讓澳洲樓市在去年有所調整。


圖:澳洲全國平均樓價升跌百分比
來源:Australian Bureau of Statistics

2019年第1季快將完結之際,環球經濟似乎穩定下來,眼見香港股市和樓市也出現逆轉,澳洲樓市會否也是一個投資機遇?

首先我們要了解澳洲的住屋主要分三類:獨立屋(House)、排屋(Town house) 及分層屋(Unit / Apartment)。以往澳洲所興建的主要為獨立屋,隨着市中心人口增多後,發展商便開始在市中心附近地區興建後兩類房屋。由於後兩者面積相對較細,亦令想置業人士較容易上車。另外在一些發展成熟的地區,倘若地皮面積大,業主亦會將舊屋拆卸而將地皮一劏為二、三甚至四間屋,或出租或賣出以賺取更高回報。由於新一代家庭或新移民面對就業等問題,要儲蓄足夠首期也並非易事,故他們寧願租屋也未必願意置業,所以澳洲的租務市場也很暢旺。

根據SQM Research (sqmresearch.com.au) 研究報告顯示,截至2019年2月全國平均房屋空置率亦只有2.2%。而全國平均租金則大約每週澳元$360至442,回報平均達4至5%。這個投資回報相對投資香港住宅似乎也算吸引吧!此外港元兌澳元自去年高位6.2到現在於5.6徘徊,已調整了約10%,加上美國今年幾乎已沒有加息的空間,在此情況下澳元再下跌的空間相對有限,彷彿造就了一個好時機入市。但筆者也希望提出幾點給有意投資澳洲樓市的朋友們留意:

澳洲政府近年不斷調整移民政策,方向是的收緊且對焦的,剛剛澳洲政府就移民配額公佈將由今年19萬減至16萬,並強制移民需在遍遠地區工作至少三年才可申請永久居留,希望藉此帶動遍遠地區的經濟發展,亦可舒緩兩大城市的擠迫情況。固此已發展城市的樓價未必再像過往爆炸式上升,投資遍遠地區潛力或許更大。

海外置業就如隔山買牛,必定要勤力做功課,不妨親自來澳洲心水城市視察,更建議找當地地產代理介紹不同樓盤,以了解附近環境和基建設施。好貨通常留在本地銷售,何需老遠走到海外推銷呢?

海外置業並非易事,還有很多細節要留意和研究,希望有機會再和大家分享。

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