人民幣走強,內房重見天日了嗎?| 830 同學會

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#830簡訊 #盈冲@股神畢業生

去年為應對貿易戰,4月底人民幣急速走弱至8月才企穩,短短4個月時間急跌10%,很多人認為美元兌人民幣破7在即,內銀內險首當其衝,而最慘烈的更是內房,跌幅驚人。近日人民幣回升,內房股價亦回彈,是否代表已擺脫困境?

要解答這個問題,我們要先回答人民幣匯價和內房有何關係。2015年降息降準下資金氾濫,熱錢炒起不同資產包括樓市,各發展商大幅舉債,高價投地,連本業不是地產的企業都依樣胡蘆,想分一杯羹。後來中央出手調控,不單收緊銀根,再推出限購限貸等措施,發展商借錢難,賣樓套現速度又被限,只有舉美元債解救。可惜屋漏偏逢連夜雨,貿戰下又人民幣走弱,美元債變相增加,令內房股價進一步受壓。了解事情的始末,便能發現人民幣走弱,只是眾多令內房股價受壓的因素之一,人民幣回升可令之稍為鬆縳,但仍改變不了高負責比率以及國策調控的壓力。

翻查了幾家內房股的資料,筆者認為負債比率高的事實,短期內難以改變。過去的低息環境中,內房的負債比率普遍偏高(圖一),靠高槓桿支撐盈利已是常態,要改變勢必影響盈利增長,令股價失去支持。然而「站在風口上,豬都能飛」,資金氾濫時,只要持有資產誰人都能賺錢,但是否有效運用資金,只要看一下,每一個百份比的負債,帶來多少每股盈利(圖二),便高下立見。


圖一:由2010 平均 70.94% 升至 2017 年 78.25%,融創中國的負債比更超過 90%,槓桿之高已達玩命程度。


圖二:運用資金較佳的有中海外及華潤置地。

另一個影響內房的因素就是國策,中國房市現時有兩個問題,除一線城市的核心地段(CBD)外,大部樓房租值回報及入住率偏低,房價已屬高估,但過去數年炒房致富的神話歷歷在目,加上業界大肆宣傳,民眾對買樓必定賺的思想根深蒂固,如果放任不管,房價會在大漲一波之後泡沬爆破,引發社會動盪。中央只有利用限價限購來管制,而調控力度不會過大,以免打垮房價,但又不會容許失控暴漲,所以未來的方針只會是穩住房價,容許緩慢增長,爭取時間去槓桿,因此內房板塊的增長速度亦有限。

總結:
在國策調控下,內房增長速度減慢,而高負債帶來的高風險又未消除,簡單來說就是「低增長,高風險」,並不是吸引的長線投資。

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