租金泡沫論:五個國家樓價仍然吸引(Apartment公寓篇) | 專題分析應用

租金泡沫論:五個國家樓價仍然吸引(Apartment公寓篇) | 專題分析應用
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不少朋友都有興趣置業作投資之用,可是租金回報屢創新低,令人卻步。到底如今環球熾熱的樓市還值得買入嗎?我們以環球數據作統一分析,如喜歡此影片,緊記按Like及Share 🙂

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環球房地產市場處於熾熱當中,可是租金回報率卻屢創新低,令人卻步。到底如今環球熾熱的樓市是泡沫還是值得買入?我們以環球數據作統一分析。

報章及傳媒有時候都會報道一些新聞來嘩眾取寵,最新有數個報道指出,本港畢架山一號的租金回率近6厘,十分吸引。可是當筆者仔細分析該篇報道卻發現當中的計算分式跟真的租金回報率的算式有所出入。計算方法應是把一年的租金除去房屋的市價,而非早前購入房子的價格。要不是的話,二十年前買樓遠比現時便宜,如以現時的租金除去歷史的買入價,租金回報或超過10厘甚至20厘,數字將有所誤導。

我們找到本港差餉物業估價署的資料,以當局自1999年開始的數據,樓價指數跟租金指數大致同步。直至2009年,兩者的走勢開始分歧,差距於近年更不斷擴闊,反映租金增長不及樓價的上升。故本港的租金回報率不斷下滑,再從該署的數據中找到了1999年起的香港私人住宅租金回報(按月計),租金回報由5-6厘大跌至現今2厘左右,以投資角度來說並不划算。

 

租金回報率

台灣﹕1.62

中國﹕1.91

南韓﹕1.94

香港﹕2.07

日本﹕2.24

泰國﹕3.68

馬來西亞﹕4.03

美國﹕11.57

加拿大﹕5.64

澳洲﹕4.95

英國﹕3.72

德國﹕3.84

巴西﹕4

南非﹕10.45

筆者再根據Numbeo的數據,顯示出世界各地現時的租金回報。數字反映出亞洲地區公寓的回報率甚低,只有約1-2厘的水平。相反歐美國家的回報水平卻達3厘之上,當中美國的租金回報超過10厘之上。不過要小心,數據抽樣的對象為公寓,而國外地區以房子為主,跟亞洲地區的性質有所不同。而馬來西亞及泰國的回報亦高於3厘之上,反映以回報來說,投資價值較高。

不過單以回報率並不能完全反映出樓市的價值,我們利用了按揭對租金的比率可得知樓價的真偽。因為這個比率如低於1的話,代表供樓的的利率低於租房子,人們會偏向經按揭購入房屋而非繼續租樓。而以上述的租金回報跟按揭利率作運算,結果如下﹕

台灣﹕.1.28

中國﹕2.63

南韓﹕1.72

香港﹕1.09

日本﹕0.56

泰國﹕1.64

馬來西亞﹕1.14

美國﹕0.34

加拿大﹕0.51

澳洲﹕0.91

英國﹕0.88

德國﹕0.53

巴西﹕2.94

南非﹕0.99

 

數字反映出外國公寓的的估值依然偏低,而亞洲方面,比率大多亦只有1左右,即購買房子的按揭並沒有過份超出租金的回報,反映依然是合理,泡沫情況未有過往嚴重。只是現時的價格因按揭成本不高而炒起,租屋市場卻反應較為理性,令租金回報率不斷下挫。

 

最後以資金流作一個總結,過去一年樓市熾熱主要受資金流增長所支撐,我們以不同近期的走勢作分析。

 

本年

季度

半年

一年

加拿大

5.72%

1.53%

4.29%

10.26%

美國

5.97%

2.54%

3.97%

8.73%

中國

4.92%

4.14%

8.03%

15.25%

香港

8.67%

7.46%

9.64%

12.19%

台灣

0.91%

1.80%

0.01%

4.83%

澳洲

5.41%

1.40%

3.63%

7.20%

英國

3.38%

0.27%

2.60%

6.53%

巴西

-9.52%

1.12%

0.78%

4.93%

南非

1.30%

2.84%

1.47%

12.13%

泰國

-1.32%

-3.28%

-1.07%

6.45%

馬來西亞

3.13%

1.49%

1.46%

10.88%

日本

2.04%

0.75%

1.79%

3.83%

南韓

8.10%

-0.91%

3.04%

6.63%

 

數字顯示當中有5個地區於1年內的資金較為充裕,分別有加拿大、中國及香港較為平穩,故近月三地的樓市表現均有上升。其他地區如馬來西亞、美國及南非的資金流有明顯減慢,樓價短期內或有壓力。而最近一個季度中,本港的資金流依然強勁,未來上升之勢或會延續。

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Gregory從事金融業多年,經常獲邀擔任各投資研討會之演講嘉賓。除了於2011年創辦香港首個討論投資的社交網站「我要做股神」專頁外,經濟日報出版社亦於2012年全資贊助Gregory出版「負翁也能變富翁」一書。20年投資經驗、逾1000小時教授經驗、實戰金額30億。